Налогообложение депозитов для ИП с 2026 года: как изменится доходность вкладов и коммерческой аренды

С 2026 года налогообложение процентов по депозитам ИП осуществляется по новым правилам. Предпринимателей обязали к уплате НДФЛ. Нововведения повлияли на доходность по вкладам и привели к необходимости заново выбирать между ними и инвестициями в реальный актив — коммерческую недвижимость.

В статье разберем:

• какими налогами с 2026 года облагаются депозиты ИП;
• какую чистую прибыль дают вклады с учетом обновленной системы налогообложения;
• как выглядит арендный бизнес при индексации 10% и НДС 5%, который нельзя переложить;
• что выгоднее — инвестиции в депозиты или коммерческую недвижимость на горизонте 3 лет при капитале 10 млн. руб.

Налогообложение депозитов ИП в 2026 году

Поправки законодательства, вступившие в силу и затрагивающие депозиты индивидуальных предпринимателей на УСН и иных спецрежимах:

1. С процентов по депозитам ИП (наравне с физлицами) нужно уплачивать НДФЛ.
2. При УСН учитывать прибыль по вкладам как внереализационный доход, теперь нельзя.
3. Рассчитывать налоги будет ФНС, основываясь на информации от банков.
4. Раз в год ФНС станет направлять уведомление о налоге. Уплачивать сбор нужно будет отдельно от УСН.

Налог уплачивается не со всей суммы процентов. Существует необлагаемый минимум, определяемый как:

• 1 млн. руб. х максимальная ключевая ставка Центробанка в отчетном году

Пример: действует максимальная ставка 21%. Сумма процентов, не подлежащая налогообложению — до 210 000 руб. Прибыль свыше будет облагаться НДФЛ 13-15% (для сумм до 2,4 млн. руб., налог — 13%).

Реальные ставки по депозитам: допущение для расчета

Особенность долгосрочных вкладов — по мере увеличения периода процентная ставка снижается. Для примера возьмем типовой сценарий:

• 1 год (срок депозита) — 12% (ставка по вкладу);
• 2 года — 10%;
• 3 года — 8%.

Проценты ежегодно капитализируются. Из-за этого реальная прибыльность вклада после того, как будет оплачен налог на депозит ИП на УСН, должна определяться на длинном горизонте.

Ключевое преимущество арендной недвижимости: индексация аренды

В отличие от депозитной прибыли, доход от аренды может расти. Здесь:

• базовая арендная доходность — 10% в год;
• индексация — 10% в год.

Возможность ежегодного повышения прибыли принципиально влияет на общую доходность инвестиций за 3 года и иной более продолжительный срок.

Сравнение доходности долгосрочных инвестиций (3 года): депозит vs коммерческая недвижимость

При сравнении доходности депозитов и коммерческой недвижимости важно корректно оценивать потенциальный рост стоимости объекта.

В разные периоды рост стоимости недвижимости может существенно отличаться: в одни годы он превышает 10%, в другие — остается в пределах 3–5%. Поэтому при сравнении инвестиционных инструментов аналитики нашей компании оценивают средний рост рыночной стоимости коммерческой недвижимости на уровне 6% годовых. Именно это значение применяется в дальнейших расчетах как наиболее реалистичное и соответствующее текущей рыночной динамике.

Для сравнения доходности депозита и коммерческой недвижимости возьмем инвестиции в 10 000 000 руб. и трехлетний период вложения средств.

Вклад

Применим типовые ставки по трехлетним депозитам — 12%, 10% и 8%. Расчет (будет вычтен налог на депозиты ИП):

• Первый год — 12%. Проценты — 1 200 000 руб. Налоговая база — 1 040 000 руб. НДФЛ — 135 200 руб. Чистый доход (после уплаты НДФЛ) — 1 064 800 руб.;
• Второй год — 10%. Чистый доход — 983 438 руб.;
• Третий год — 8%. Чистый доход — 859 357 руб.

За 3 года первоначальный капитал вырос до 12 907 595 руб. Чистая прибыль — 2 907 595 руб. Среднегодовая доходность (CAGR) — около 8,9%.

Коммерческая недвижимость

Предприниматели на УСН платят 6% и НДС 5%, который нельзя переложить на арендатора. Допущения:

• Аренда в год — 1 000 000 руб.;
• Индексация — 10% в год;
• Эксплуатационные расходы — 15% от аренды;
• Налоги — УСН 6% + НДС 5% с выручки (не перекладывается);
• Рост стоимости объекта — 6% в год.

Прибыль и затраты при аренде:

• Первый год: доход — 1 000 000 руб., затраты на эксплуатацию — 150 000 руб., УСН — 60 000 руб., НДС — 50 000 руб. Чистый заработок — 740 000 руб.;
• Второй год. Чистый заработок — 814 000 руб.;
• Третий год. Чистый заработок — 895 400 руб.

Чистый доход за 3 года аренды — 2 449 400 руб. Помимо того, рыночная цена недвижимости повысилась с изначальной стоимости в 10 млн. руб.:

• 10 000 000 × 1.06³ = 11 910 160 руб.

Чистый доход, полученный благодаря росту стоимости объекта — 1 910 160 руб.

За 3 года начальный капитал возрос до 14 359 560 руб. Чистая прибыль — 4 359 560 руб. Из них 2 449 400 руб. — арендный доход, 1 910 160 руб. — прибыль за счет роста цены. CAGR — около 12,9%.

Итоги сравнения и окончательный вывод

Для наглядности подытожим расчеты в таблице.

Подытоживая — инвестиции в коммерческую недвижимость, даже с учетом НДС 5%, который нельзя переложить на арендатора:

1. На горизонте 3 лет и более дают заметно больший чистый доход, чем депозиты.
2. Требуют понимания налоговой модели (но сама уплата налога проста — по уведомлению ФНС), личного или доверительного управления объектом.

Вклады предлагают высокую ликвидность (при досрочном расторжении соглашения, банк может применить штрафные санкции) и максимальную простоту получения прибыли. Но на долгой дистанции реальный доход может оказаться меньше уровня инфляции (из-за сниженных ставок долгосрочных вкладов и необходимости уплаты НДФЛ с процентов).